Garagem em condomínio:
regras e bom senso.
Publicação
em 01.07.14
Por
Rodrigo Karpat, advogado (SP)
Garagem é motivo para uma
série conflitos em condomínios. Apesar de ter a garantia de segurança e
comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande
dor-de-cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo. Entre os
principais problemas estão: vagas compartilhadas, estacionamento em locais
errados, utilização desses espaços por não moradores, carros maiores do que o
local disponível, furtos, danos e amassados causados por vizinhos, guarda de
motos e automóveis juntos, etc.
Para tentar entender e
resolver muitos destes conflitos é indispensável a leitura da convenção do
condomínio.
Muitas vezes as convenções determinam que cada vaga de garagem é
destinada a guarda de apenas um automóvel. Neste caso, o condômino deverá optar
entre parar um carro ou uma moto. E ainda, restringem a sua utilização somente
aos moradores e vedam a guarda de qualquer objeto no interior das vagas. Porém,
as regras para a utilização da garagem depende de cada convenção de condomínio.
Condomínios mais modernos
destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da
garagem. Mas, os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente
necessidade por vagas e não possibilitam esta opção.
Como alternativa alguns
condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de
garagem, quando não existem vagas extras para motos, desde que não traga
incômodo aos demais moradores.
Seja qual for a opção do
condomínio, é indispensável a observância da convenção e que qualquer
padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembléia e esteja de
encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil, que determina nos deveres dos
condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não
prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos moradores.
Os condomínios não estão
obrigados a oferecer vagas especiais para idosos, por exemplo. De qualquer
forma, é salutar que, tendo condições, essa população seja favorecida com fácil
acesso aos elevadores. No caso de sorteio de vaga de garagem, é importante que
os idosos sejam beneficiados com os locais de maior espaço e entrada
privilegiada.
A oferta de vagas
diferenciadas para deficientes também não é obrigatória. O decreto nº 5.296, de
2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas
portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, não se aplica aos
condomínios. Cada município, através do Código de Obras, deve regular o uso de
vagas de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a Lei Municipal nº 15.649
determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser
reservada para deficientes.
É proibida, desde abril de
2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal
nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a
comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o
contrário.
Agora, as garagens só
podem ser alugadas ou vendidas quando existir previsão expressa das convenções.
Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada pela
aprovação em assembléia de dois terços dos condôminos. A mudança vale para
proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com
exceção para os edifícios garagens.
É importante que fique
claro que a lei não veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo
contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais.
Lembrando que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas
separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as
unidades imobiliárias.
O condomínio deve sempre
que possível tentar administrar as situações que podem resultar em conflitos. E
os condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras estabelecidas
para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais. O síndico pode
assumir o papel de mediador e agir com firmeza em atritos provocados por causa
da garagem, inclusive com aplicação de advertências e multas previstas na
convenção e no regimento interno.
rodrigo@karpat.adv.br
post: Marcelo Ferla
Fonte: Espaço Vital
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